Услуги по оценке

Центр консультации и оценки»Оценка земли, земельных участков»Статьи в правом блоке»Оптовый рынок земли в Подмосковье

Оптовый рынок земли в Подмосковье

Опубликовано: 09.09.2009

Оптовый земельный рынок Подмосковья за лето и осень 2008 года потерял практически 80% своих основных покупателей — спекулянтов. Девелоперы и другие инвесторы также не спешили вкладывать в землю. В результате многие землевладельцы оказались на грани выживания и уже сейчас готовы продавать свои участки на 50% дешевле. Ближайшие перспективы — появление на рынке долгосрочных инвесторов, которые будут охотиться за наиболее лакомыми землями с серьезным дисконтом.

Сегодняшняя ситуация открывает для человека, обладающего деньгами и интуицией, огромные возможности, ввиду того что многие крупные земельные компании, ощутившие на себе всю жесткость кредитных тисков, приступили к распродаже своих активов по ценам, разительно отличающимся от ранее заявленных. Поэтому инвесторам, рассматривающим земельный участок как потенциальный объект для инвестиций, следует очень внимательно следить за ситуацией.

Восстановительный период земельного рынка, по мнению экспертов, займет два-три года, после чего цены снова пойдут вверх. Ценовое дно для крупных земельных участков, по мнению большинства экспертов, продлится с весны по осень 2009 года. После этого участки постепенно начнут расти в цене.

Оптовый земельный рынок Московской области, как и рынок недвижимости в целом, последние 4 года показывал рекордные темпы роста. Конечно, по объемам вкладываемых средств и количеству сделок операции с землей не сравнятся с инвестициями в столичные квартиры на стадии котлована, но процент доходности по сделкам с землей был гораздо выше.

Выше были и риски — для того чтобы оформить участок из паевой собственности, нужно было иметь знакомство в администрации и хорошее знание юридической части сопровождения сделок. Как правило, небольшие и средние компании, а также частные инвесторы проводили операции в закрепленных за ними районах, где им были понятны все правила оформления земли. При этом для того, чтобы оформить участок в соседнем районе, понадобилось бы гораздо больше времени и затрат. Поэтому Подмосковье иногда в шутку называли соединенными штатами Московской области: каждый район имел свои "уникальные" правила работы с землей, несмотря на то что существует единый Земельный кодекс.

Если частный инвестор смог разобраться во всех хитростях при операциях с землей, а также имел определенные гарантии в администрации, с 2004 по 2006 год он мог заработать на оптовой покупке и перепродаже земли до 500% годовых. Это делалось при покупке паев в сельхозпредприятиях, дальнейшем их переводе в другую категорию и продаже, например, под девелоперские проекты.

Период 2005-2006 годов остается лучшим, с точки зрения продавца земельных участков, поскольку именно на это время пришлась основная масса вхождений на земельный рынок непрофессиональных участников. Объем спекуляций был ошеломляющим, цены на землеотводы взлетели в десятки раз. Так, например, если земля под индивидуальное жилищное строительство на Новорижском шоссе в районе населенного пункта Чесноково стоила в 2004 году приблизительно $4000 за сотку, то в 2006 году она подорожала до $30 000. На 50-м километре этого же направления еще в 2003 году можно было выкупить землю по $200 за сотку — летом 2008 года она выставлялась не меньше чем за $15 000.

Однако, начиная с 2007 года галопирующий рост цен остановился. Стоимость земли в Подмосковье по инерции росла, но уже гораздо медленнее, а в 2008 году рост практически прекратился и земля перестала продаваться. Землевладельцы, привыкшие к постоянно высоким заработкам и развернувшие на некоторых своих землях девелоперские проекты, оказались в очень сложной ситуации. Во-первых, взятые ими кредиты было нечем отдавать, во-вторых — нужны были средства на завершение проектов. Продажа земли в Подмосковье для многих из них была основным источником дохода. Сейчас можно сказать, что из всех сегментов недвижимости кризис ликвидности наиболее серьезным образом повлиял именно на оптовый земельный рынок. Ранее мощные и влиятельные структуры проводят сейчас массовые увольнения и готовы согласиться на дисконт до 70% цены при оптовой продаже земли.

Как всегда и бывает, если есть проигравшие, каковыми в данном случае являются лендлорды и инвесторы, которые не смогли вовремя зафиксировать прибыль, есть и выигравшие. Это в первую очередь инвесторы, которые получают шанс задешево приобрести земельные активы, о которых они раньше не могли и мечтать.

Однако надо понимать, что речь идет исключительно о долгосрочных вложениях, т.к. на быстрых спекуляциях с землей сегодня заработать крайне трудно. Один из наиболее реальных способов заработать — оптовая покупка участка, разукрупнение (межевание), подвод коммуникаций и продажа небольших участков конечным покупателям. Но в нынешних условиях это не принесет большого дохода.

В нынешней ситуации, чтобы получить прибыль от вложений в землю, надо подождать как минимум полтора-два года, пока рынок не восстановится, главное — найти хороший участок. Кроме того, вложение средств в покупку земли сейчас является одним из наиболее выгодных способов уберечь сбережения от обесценения.

Земля — это невозобновляемый ресурс, поэтому ее выгодно приобретать и придерживать, если сейчас появляются очень выгодные предложения, надо не сомневаться и вкладывать деньги. После того как ситуация на рынке стабилизируется, начнется возрождение рынка загородного девелопмента — и стоимость земельных участков так или иначе пойдет вверх.

Охота за ликвидными участками уже началась — землевладельцы официально не сообщают о продажах по дисконту, в прайс-листах они указывают старую цену, однако при встрече в индивидуальном порядке оговариваются серьезные скидки. Другими словами, продавцы стали гораздо лояльнее к покупателям, и с ними можно серьезно торговаться.

Заработать можно на любых участках вне зависимости от их местоположения — от 10-го километра Рублево-Успенского шоссе до 90-го километра Егорьевского шоссе, важно попасть в нужное время и в нужное место. Безусловно, наиболее ликвидными с точки зрения спекуляции будут оставаться относительно небольшие участки — от 0,5 до 10 га, непосредственно примыкающие к автомобильным трассам, водным объектам и лесным массивам.

При покупке участка сегодня надо очень внимательно отнестись к месту его расположения, и сейчас при покупке надо исходить из правила: location, location и еще раз location. В отдаленной перспективе ликвидность земельных активов будет высока, так как этот ресурс является ограниченным

Направления и расстояния большой роли не играют, так как для каждого направления и расстояния есть ценовая дифференциация и свои способы использования.

Что интересно, сейчас меняется понятие ликвидности для многих участков. Стали неликвидными некоторые участки, которые считались ходовыми до кризиса, например большие земли рядом с Москвой, которые из-за своих физических параметров (неровный участок с оврагами и перепадом высот) могли быть проданы только одному инвестору (выровнять их — слишком дорого для частного инвестора, проще продать крупному игроку с дисконтом, он бы подготовил площадку, потом размежевал и продал менее крупным инвесторам). Так как инвестиционный порог у таких земель слишком высок, а межевание нецелесообразно ввиду физических особенностей, то в данный период они стали невостребованными.

Сказать, какие именно земли сегодня наиболее неликвидны, достаточно трудно, так как земельный рынок в целом находится в сложной ситуации. Можно назвать проекты, которые явно будут иметь огромные сложности с реализацией, например "Рублево-Архангельское". Комплекс в ближнем Подмосковье даже с архитектурой, даже с инфраструктурой, который еще летом мог бы казаться лакомым кусочком, сегодня является крайне спорным объектом в плане реализации и, соответственно, получения прибыли для девелопера, особенно если учитывать предполагавшуюся ранее ценовую политику.

Между тем, оптовая цена на участки сельхозземель в Подмосковье, за последний год упала в три раза. Пока речь идет о непубличных продажах или даже ценах, озвученных в процессе переговоров. Реальные сделки пройдут в ноябре - декабре, когда, по расчетам экспертов, у лендлордов обострится нужда в наличности для погашения кредитов.

Речь идет о так называемых внерыночных сделках, когда объемы земли от десятка до нескольких сотен гектаров переходят из рук в руки в закрытых кругах лендлордов, сделки не афишируются от первичных переговоров до их окончания, кулуарно.

Если говорить о фактах, то компания "Эко-Лэнд", владеющая тремя тысячами гектар земли под Серпуховом (примерно 80 км по Симферопольскому шоссе), в июле предлагала купить землю по цене $2 тысячи за сотку. Текущая цена составляет уже $800. Но и по этой цене желающие купить товар с дисконтом в очереди не стоят.

Розничные цены на подмосковную землю на протяжении периода с 2000 по 2007 год росли со средним темпом 25-40%. Итоги текущего года подводить рано, но специалисты, даже расходясь в оценках, признают: дешеветь земля будет. Насколько - подсчитать трудно: оптовые цены мало коррелируют с розничными. Изменение оптовых цен в ближайшее месяцы мало отразится на ценах розничных продаж. Но общемировая тенденция снижения цен на недвижимость возьмет свое в следующем году.

Обратимся к статистике. С 1 по 5 декабря земельные участки в Подмосковье (до 50 км от МКАД) подешевели от 0,2% до 3,1%. Об этом сообщили в архитектурно-строительном центре «Эмакс». Снижение цен на землю произошло практически по всем направлениям.

Максимальные изменения зафиксированы на Симферопольском шоссе (- 3,1%) и Егорьевском шоссе (-2,8%), здесь сотка земли предлагалась за 373 и 324 тыс. рублей соответственно.

Стоимость земельных участков на Новорижском и Горьковском шоссе снизилась на 1,4% и 1,3% до 751 и 341 тыс. рублей за сотку. Как отмечают специалисты компании «Эмакс», земля на Носовихинском, Ленинградском и Щелковском шоссе подешевела на 0,7%, 0,6% и 0,5%, а стоимость одной сотки на этих направлениях соответствует 330, 304 и 336 тыс. рублей. На Дмитровском, Каширском и Боровском шоссе цена сотки снизилась на 0,3%. Участки на Минском шоссе подешевели на 0,4% до отметки 1003 тыс. рублей за сотку.

Земля продолжила дорожать на Рублево-Успенском, Новорязанском и Киевском шоссе на 0,1%. Одна сотка здесь продавалась за 1634, 467,5 и 576,7 тыс. рублей. Также специалисты компании «Эмакс» зафиксировали повышение стоимости земельных участков в районе Калужского шоссе на 0,2% до 488 тыс. рублей за сотку.

В ноябре на рынке земли Подмосковья наметился отрицательный ценовой тренд. Об этом свидетельствуют данные архитектурно-строительного центра «Эмакс».

Основной причиной снижения специалисты компании видят в том, что в ноябре предложение земли на рынке увеличивалось в основном за счет крупных участков, площадь которых составляет от 800 до 3500 соток. В тоже время участки от 15 до 30 соток подорожали в среднем на 5% и это связано с активностью частных инвесторов, которые выбирают в ноябре землю в качестве наиболее надежного объекта вложения средств.

Западное направление остается самым дорогим в Подмосковье, стоимость земли здесь на 30-50% дороже. В рейтинге самых дорогих шоссе (в 10 км. зоне от МКАД) первое место занимает Рублево-Успенское (2370 тыс. рублей за сотку), далее следуют Сколковское (1980 тыс. рублей за сотку), Минское (1935 тыс. рублей за сотку), Можайское (1250 тыс. рублей за сотку), Новорижское (1059 тыс. рублей за сотку), Волоколамское (838 тыс. рублей за сотку) и Киевское (819 тыс. рублей за сотку).

Стоимость земли на расстоянии в 25 км. от МКАД дешевле на 20-50% в зависимости от направления. В среднем и дальнем Подмосковье стоимость участков ниже в 2-5 раз, а ближе к 100 километровой отметке цена за сотку может быть ниже в 5-11 раз по сравнению с районами расположенными радом с Москвой. Так, наиболее дорогая земля в зоне от 60 до 100 км. от МКАД расположена на Калужском направлении (189 тыс. рублей за сотку), Киевском шоссе (176 тыс. рублей за сотку), Новорижском – 118 тыс. рублей за сотку.

Самая дешевая земля находится в зоне от 60 до 100 км. от МКАД в районе Носовихинского (34 тыс. рублей за сотку), Егорьевского (41 тыс. рублей за сотку), Горьковского (49 тыс. рублей за сотку) и Щелковского шоссе (52 тыс. рублей за сотку).

Средняя стоимость земли на западном направлении составила в ноябре 384 тыс. рублей за сотку, на восточном – 233 тыс. рублей за сотку, на южном – 207 тыс. рублей, на юго-западном – 335 тыс. рублей, на северо-западном – 194 тыс. рублей.

Курсы валют ЦБ РФ (EUR, USD, GBP, CHF, JPY) - ИА «Финмаркет»

Лицензии