Услуги по оценке

Центр консультации и оценки»Оценка земли, земельных участков»Статьи в правом блоке»Влияние леса на стоимость земли

Влияние леса на стоимость земли

Опубликовано: 14.09.2009

Лесные участки в Подмосковье пользуются ажиотажным спросом. В первую очередь это касается больших, от 1 га, землеотводов. На рыночную оценку земельного участка, присутствие леса на участке или около него порой поднимает стоимость земли в разы.

Оценка стоимости лесных участков зависит от местоположения земельного надела, уровня поселка и качества леса. В среднем, разница в стоимости участков с лесом и без составляет 30%-50%. Например, сотка земли «в поле» в районе санатория «Барвиха» стоит $60 - $80 тыс., стоимость же лесного участка составляет от $100 до $134 тыс. за сотку (по состоянию на начало 2008 г.).

В Жуковке сотка обычной земли стоит от $40 до $60 тыс., с лесом – от $70 до $100 тыс. Сотка леса в районе Николиной Горы стоит от $25 до $50 тыс. В одном из поселков по Новорижскому шоссе полевые участки стоят $ 9 тыс. за сотку, а соседний участок с лесными деревьями – 15 тыс. у. е.

Однако лес бывает разный и имеет свои критерии качества. Главный из них – порода деревьев. Лесные деревья первой категории – хвойные – ценятся больше всего, особенно корабельные и южные сосны. Несколько дешевле продаются ели. Ко второй категории относят лиственные породы. Участки со взрослыми березами тоже очень популярны. Однако, как правило, береза растет на влажной почве, так что покупка такого участка предполагает строительство дома с учетом этого фактора. Большую роль в определении стоимости земли играет также количество и высота деревьев.

Одним из главных ценообразующих факторов при оценке земель становится и степень удаленности участка от леса. По аналогии с удаленностью объекта от береговой линии различают участки первой (примыкание к лесу с наличием деревьев на участке), второй (до 100 м) и третьей (более 100 м) линий. Цены внутри данного сегмента варьируются в диапазоне ± $300 тыс. 

Лесные участки можно рассматривать не только как удачное приобретение для себя и своей семьи, но и как хорошее вложение денег. Они быстрее поднимаются в цене, расцениваются как более комфортные для жилья и как самые ликвидные предложения в будущем, если перед владельцем встанет вопрос продажи своего дома. Например, стоимость лесных участков в поселке Резиденции Бенилюкс выросла на 100% с момента начала продаж. 

Между тем, около 30% российских лесов — перестоявшие. В Московском регионе этот показатель достигает 50%. Это значит, что леса Подмосковья старые, наполовину состоящие из засохших или трухлявых деревьев. Такой лес требует больших затрат для ухода. При грамотном подходе — «на Западе, где к лесу относятся как к огороду«- старые деревья вырубают и на их места сажают новые. В нынешней России обновление лесов идет по заложенному природой сценарию — с помощью пожаров. Профилактикой лесных пожаров занимается Росприроднадзор, а тушением пожаров — специализированные службы субъектов федерации. Это разные карманы и разные начальники. В результате лес, по сути, бесхозный. 
Правовой режим 
Порядок пользования участками лесного фонда (утвержденный Министерствм природных ресурсов) предполагает предоставление участков в пользование сроком до одного года по результатам лесных аукционов и в аренду (от года до 99 лет) - по результатам лесных конкурсов. 

При этом запрещено использование участков лесного фонда не по целевому назначению, а также для возведения объектов капитального строительства (в том числе объектов индивидуального жилищного либо дачного строительства). Временные строения разрешено возводить только на нелесных землях лесного фонда или на лесных землях, не покрытых лесной растительностью либо занятых кустарниками или малоценными насаждениями, и только после перевода данных земель в нелесные земли.

Непосредственное осуществление лесопользования допускается только на основании лесного билета, выдаваемого лесхозом Федерального агентства лесного хозяйства, после подписания сторонами договора аренды и передаточного акта.

Спрос на лесные участки

Тем не менее, спрос на лесные наделы Подмосковья огромный. Люди готовы платить и за безупречную экологию, и за девственную тишину, лишь бы из арендатора-временщика стать собственником живописного уголка. 
И самой Московской области весьма выгоден такой бизнес. В любом случае лесистые участки «зеленого пояса» Москвы (образно говоря, ее легкие) еще с 60-х годов прошлого столетия как покупались компаниями под застройку коттеджами различного класса и для организации индустрии полноценного отдыха, так и покупаются.

В этом смысле весьма интересен элитный комплекс «Киселево», рассчитанный на 30 домов и находящийся в 39 км от МКАД на высоком берегу Малой Истры по Новорижскому шоссе. Он состоит из двух связанных между собой лесных территорий. Одна называется «Клаб» (с рукотворными ручьями и запрудами на каждом участке), другая – «Кантри», с широким выбором особняков и земельных наделов (от 12 до 25 соток). К слову, в специальной рекреационной зоне «Кантри» появится настоящее ранчо с конюшней, летними беседками, пляжем, прудами для рыбалки и мини-зоопарком, а в прилегающих лесах будут проложены дорожки для велосипедных, пеших, конных и лыжных прогулок с освещением в вечернее время.

Не менее интересен для потенциальных покупателей поселок Чигасово-2 из 47 кирпичных коттеджей, искусно размещенных в экологически идеальном заповедном месте на территории 9 га (в 28 км от МКАД) вдоль густого смешанного леса с преобладанием реликтовых сосен, отливающих медью, могучих разлапистых елей и белоснежных берез. Как и три сотни лет назад, здесь, без преувеличения, отдыхает душа. Сюда никогда не доносится ни шум близлежащих трасс, ни «голос» большого города. А вокруг, что называется, «свои». То есть респектабельные соседи элитного поселка Чигасово-1, где живут звезды телеэкрана, и Горок-10 – некогда вотчины Бориса Ельцина. При этом, если кому-то размера своего участка покажется мало, он имеет возможность сначала взять в долгосрочную аренду (на 49 лет) надел ближнего леса, а потом (при большом желании) стать собственником зеленых угодий. 
Лесные деревья первой категории имеются во многих элитных коттеджных поселках на Рублевке. Почти все они принадлежат Гослесфонду и находятся под особой охраной. Особенно ценятся корабельные сосны в районе Николиной Горы, где на 1 га их приходится порядка 250 единиц. Девелоперы используют их как бренд, о чем свидетельствуют названия: жилой комплекс «Сосны на Николиной Горе», поселки Корабельные Сосны, Лесной Простор, Лесные Дали. В этих проектах, как правило, все участки с лесными деревьями. Стародачные места тоже стоят в лесу, и это главный фактор их привлекательности. 
На Новой Риге леса гораздо меньше, но и здесь можно отметить несколько полностью лесных поселков: Коровино, Лесные Зори, Шервуд. В Павлово их имеется 20 из 220, в Берендеевке – 19 из 110.

Целиком в лесу стоит поселок Лесной Ручей по Минскому шоссе. Калужско-Киевское направление тоже не обделено природой. Здесь имеется Лукоморье, Чайка, состоящая из 5 землеотводов без подряда; в Рассказовке под сенью дерев находится половина участков. Дмитровское направление может быть представлено проектом «Пестово», где из 413 участков примерно 100 непосредственно примыкают к лесу. В некоторых поселках, зная высокий спрос на лесные участки, застройщики продают наделы без подряда, а остальные застраивают своими силами и предлагают уже готовые дома под отделку с минимальными ландшафтными работами.


При подготовке материала использованы данные: «BusinessWeek Россия»; PБК; журнала «Собственник». 

Оценка лесных земельных участков

 

 

 

 

Курсы валют ЦБ РФ (EUR, USD, GBP, CHF, JPY) - ИА «Финмаркет»

Лицензии